Comprar vivienda en España siendo extranjero

Cualquier persona puede comprar una vivienda en España, resida aquí o no. El proceso es el mismo que para un residente, con tres diferencias prácticas: el NIE, la cuenta bancaria y lo que se paga cada año si no vives aquí.

1. Consigue el NIE

El Número de Identidad de Extranjero es imprescindible para firmar la compra y pagar impuestos. Se solicita con el formulario EX-15 y el pago de su tasa, en una oficina de extranjería o comisaría en España, o en el consulado español de tu país. Si no puedes hacerlo tú, un representante con poder puede tramitarlo.

2. Abre una cuenta en un banco español

No es un requisito legal para comprar, pero facilita el pago de impuestos y de recibos como luz, agua, IBI o comunidad. Muchos bancos abren cuentas a no residentes.

3. Estudia la financiación antes de buscar

Los bancos españoles prestan a no residentes, normalmente con menos porcentaje que a un residente. Pide un estudio antes de hacer una oferta y cuenta con que deberás aportar más ahorro.

4. Comprueba la vivienda y firma las arras

• Pide la nota simple del Registro: confirma quién es el dueño y si hay cargas.
• Comprueba que el IBI y la comunidad están al corriente de pago.
• Revisa la licencia, las superficies y el certificado energético.
• En obra nueva, comprueba la licencia de obras y la garantía de las cantidades que entregas a cuenta.

Si estás de acuerdo, se firma una reserva y un contrato de arras. Te recomendamos que un abogado independiente revise los documentos, sobre todo si no hablas español.

5. Firma en notaría, en persona o con poder

La compra se firma ante notario, que por ley debe comprobar que entiendes lo que firmas; si no hablas español, puede requerirse un intérprete. Si no puedes viajar, puedes otorgar un poder notarial a una persona de confianza. Un poder otorgado en el extranjero puede necesitar apostilla y traducción jurada.

6. Impuestos y gastos de la compra

Son los mismos para un comprador extranjero que para uno español. En segunda mano, el ITP del 9 % en la Comunitat Valenciana; en obra nueva, IVA del 10 % más AJD. Los gastos de notaría y registro se añaden a estos.

Calcular los gastos de compra

7. Qué pagas cada año

• IBI, basuras y comunidad, igual que cualquier propietario.
• Impuesto sobre la Renta de no Residentes: aunque no alquiles la vivienda, Hacienda te imputa una renta. Si la alquilas, tributas por el alquiler. El tipo general es del 24 %, o del 19 % para residentes en la UE, Islandia y Noruega.
• Impuesto sobre el Patrimonio, solo si superas los mínimos aplicables.

Comprar no da derecho a residir

La llamada "golden visa" por inversión inmobiliaria se eliminó en abril de 2025. Si eres de fuera de la UE, comprar una casa no te da derecho de residencia ni aumenta el tiempo que puedes pasar aquí, y tendrás que informarte de las vías de residencia disponibles.