Vender tu casa en Orihuela, paso a paso

Vender una vivienda tiene pocos pasos, pero conviene darlos en orden. Estos son, con lo que suele complicarse en cada uno.

1. Fija un precio con argumentos

El precio de salida es la decisión que más pesa. Si es alto, la casa pierde interés en sus primeras semanas, que son las que más visitas atraen. Compárala con lo que se ofrece y se vende cerca, y ten en cuenta el estado, la planta, el ascensor o el garaje. El valor de referencia del Catastro también ayuda: los compradores lo miran porque afecta a sus impuestos.

2. Reúne los documentos

Tenerlos desde el principio evita retrasos cuando aparece un comprador:

• Escritura de la vivienda y DNI o NIE de todos los propietarios.
• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
• Último recibo del IBI y referencia catastral.
• Certificado de eficiencia energética: es obligatorio y su etiqueta debe aparecer en la publicidad.
• Certificado de la comunidad de estar al corriente de pago, si hay comunidad.
• Licencia o declaración de segunda ocupación, si procede.
• Si hay hipoteca pendiente, los datos del préstamo para gestionar su cancelación.

3. Prepara la casa

Orden, luz y limpieza visual marcan la diferencia en las fotos y en la visita. Antes de gastar en una reforma, calcula si la recuperarás en el precio: a veces basta con pintar y arreglar pequeños detalles.

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4. Dale difusión y filtra las visitas

Buenas fotos, una descripción fiel, datos completos y presencia en portales y entre agencias colaboradoras. Y filtrar: preguntar antes de cada visita qué busca el interesado y si tiene la financiación encaminada te ahorra tiempo y molestias.

5. Reserva y contrato de arras

Cuando hay acuerdo suele firmarse una reserva y, después, un contrato de arras con el precio, la señal, el plazo y qué ocurre si una parte se echa atrás. Con arras penitenciales, lo habitual es que si se retira el comprador pierda la señal y, si se retira el vendedor, la devuelva duplicada. Léelo bien antes de firmar: la redacción lo determina todo.

6. Firma en notaría

El comprador suele elegir notaría. El día de la firma se comprueban los documentos, se cobra el precio y, si hay hipoteca, se cancela con parte de ese dinero. Después, se dan de baja o se cambian de titular los suministros.

7. Los impuestos que paga el vendedor

• Plusvalía municipal (IIVTNU): la cobra el Ayuntamiento por el aumento de valor del suelo. Se calcula por el método que resulte más favorable entre el real y el objetivo, y no se paga si no ha habido ganancia.
• IRPF: la ganancia (precio de venta menos precio de compra, gastos e inversiones) tributa en la base del ahorro, entre el 19 % y el 30 %. Puede quedar exenta si reinviertes en tu nueva vivienda habitual o si eres mayor de 65 años y vendes la tuya, cumpliendo los requisitos.
• Si no resides en España, el comprador retiene el 3 % del precio a cuenta del impuesto.

Situaciones que requieren algo más

Vivienda heredada

Primero hay que aceptar la herencia y pagar sus impuestos. Se puede ir valorando y preparando la venta mientras tanto, pero para firmar los herederos deben tener esa situación resuelta.

Separación o copropiedad

Todos los propietarios deben estar de acuerdo y firmar, en persona o mediante poder notarial.

Vives fuera

Puedes vender sin venir a la firma otorgando un poder notarial a alguien de tu confianza. Hazlo con tiempo, porque un poder otorgado en el extranjero puede necesitar apostilla y traducción.

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