Además del precio hay que contar con impuestos y gastos de escritura. Como orden de magnitud, en una vivienda de segunda mano en Orihuela calcula algo más de un 10 % del precio, y en obra nueva, alrededor de un 13 %. Conviene tenerlo claro antes de hacer una oferta: los bancos no suelen financiar esta parte.
Vivienda de segunda mano: ITP
Cuando compras a un particular pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En la Comunitat Valenciana el tipo general es del 9 % desde el 1 de junio de 2026; antes era del 10 %. Si el valor supera 1.000.000 €, el tipo es del 11 % sobre todo el valor, no solo sobre el exceso.
El impuesto no se calcula siempre sobre el precio que pagas: la base es el mayor entre el precio de la escritura y el valor de referencia del Catastro. Si el valor de referencia de la vivienda es más alto que el precio, tributarás por el valor de referencia. Puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar.
Tipos reducidos en la Comunitat Valenciana
Algunos compradores pagan menos si la vivienda va a ser su residencia habitual y cumplen los requisitos de la ley, incluidos, en varios casos, límites de renta:
| Quién compra | Hasta 180.000 € | Más de 180.000 € |
|---|---|---|
| Menores de 35 años, primera vivienda habitual | 6 % | 8 % |
| VPO de régimen general, primera vivienda habitual | 6 % | 8 % |
| VPO de régimen especial | 3 % | 4 % |
| Familia numerosa o monoparental, discapacidad o víctimas de violencia de género | 3 % | 4 % |
Obra nueva: IVA y AJD
Si compras directamente al promotor no pagas ITP, sino IVA, más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al firmar la escritura:
- IVA del 10 % en vivienda (21 % en locales y otros inmuebles).
- AJD del 1,4 % en la Comunitat Valenciana.
- Si la vivienda va a ser tu residencia habitual, el AJD se reduce al 0,1 %.
Notaría, registro y gestoría
Notaría y registro se rigen por aranceles que dependen del valor de la operación. La gestoría, si la usas, cobra aparte por tramitar la escritura y pagar los impuestos. Para una primera estimación solemos usar un 1,5 % del precio, con un mínimo de unos 1.500 €; te pasamos la cifra afinada cuando la operación esté concretada.
Salvo pacto en contrario, el Código Civil pone a cargo del vendedor los gastos de la escritura matriz y a cargo del comprador los de la primera copia y los posteriores a la venta.
Si compras con hipoteca
Desde la Ley 5/2019, el banco paga los gastos de constitución de la hipoteca: notaría, registro, gestoría y el AJD del préstamo. A ti te corresponde la tasación. Lo habitual es que los bancos financien hasta el 80 % del menor valor entre precio y tasación si es tu vivienda habitual, de modo que necesitarás ahorros para el 20 % restante y para impuestos y gastos.
Dos ejemplos con números
| Segunda mano: 150.000 € | Obra nueva: 250.000 € | |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP 9 %: 13.500 € | IVA 10 %: 25.000 € |
| AJD | No se paga | 1,4 %: 3.500 € |
| Notaría, registro y gestoría (estimación) | 2.250 € | 3.750 € |
| Coste total | 165.750 € | 282.250 € |
| Ahorro necesario con hipoteca del 80 % | 45.750 € | 82.250 € |
En obra nueva, si fuera tu vivienda habitual, el AJD bajaría a 250 € y el coste total, a 279.000 €. En cada ficha de inmueble tienes una calculadora que hace estas cuentas con su precio.
Si compras en Santomera u otro municipio de Murcia
Santomera está a pocos kilómetros de Orihuela, pero pertenece a la Región de Murcia. Allí el tipo general del ITP es del 7,75 % y el AJD de las escrituras de obra nueva, del 1,5 %.
Después de comprar
Una vez en casa tendrás gastos anuales que conviene mirar desde el principio: IBI, tasa de basuras, comunidad de propietarios y seguro de hogar. Pídenos estos datos antes de decidirte: son parte del coste real de vivir ahí.
Fuentes oficiales consultadas
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